A napjainkban felpezsdült ingatlanpiaci viszonyok következtében egyre többen gondolkodnak el a tulajdonukban lévő ingatlan értékesítésén. ami Az eljárás azonban nehézséget jelenthet az ingatlant terhelő elővásárlási jog kezelése miatt. Honnan tudhatjuk, hogy terheli-e elővásárlási jog ingatlanunkat? Mit kell tennünk ahhoz, hogy az elővásárlási jog ellenére érvényes adásvételi szerződést kössünk?

A hatályos jogszabályok értelmében az elővásárlási jog alapulhat jogszabályon, vagy szerződéses rendelkezésen.
A Polgári Törvénykönyv alapján ha az ingatlanunk vonatkozásában valamely személy elővásárlási joggal rendelkezik, és mi egy harmadik személytől olyan vételi ajánlatot kapunk, amelyet el kívánunk fogadni, az ajánlat elfogadása előtt kötelesek vagyunk az ajánlatot teljes terjedelemben közölni az elővásárlásra jogosulttal.
Amennyiben a fenti közlést követően a jogosult az ajánlati kötöttség ideje alatt nem tesz elfogadó nyilatkozatot, akkor lehetőségünk nyílik az ingatlant az ajánlatot tevő harmadik személy ajánlatának megfelelően vagy annál számunkra kedvezőbb feltételek mellett eladni.

Honnan tudhatjuk azonban, hogy ki, és milyen feltételek mellett rendelkezik elővásárlási joggal ingatlanunk vonatkozásában?

Amennyiben a tulajdonunkban lévő – társasházhoz nem tartozó – ingatlannak kizárólagos tulajdonosai vagyunk, és sem az ingatlan-nyilvántartás, sem az adott ingatlan vonatkozásában esetlegesen kötött szerződés nem tartalmaz elővásárlási jogra vonatkozó rendelkezést, abban az esetben az ingatlan értékesítése során nincs olyan elővásárlási jogra vonatkozó előírás, amelyre figyelemmel kellene lennünk.

Amennyiben az általunk értékesíteni kívánt ingatlan közös tulajdon részét képezi, abban az esetben – a Polgári Törvénykönyv alapján – a tulajdonostársakat elővásárlási jog illeti meg az adott ingatlanrész vonatkozásában.

A hatályos jogszabályok értelmében tulajdonostársak az elővásárlási jogot tulajdoni hányaduk arányában gyakorolhatják. Ha a fentiek tekintetében a tulajdonostársak között megegyezés nem jön létre, de van olyan tulajdonostárs, aki – akár másik tulajdonostárssal közösen – az érintett tulajdoni hányadra az ajánlatot magáévá teszi, az elővásárlási jog egyedül őt vagy őket illeti meg. Ha több ilyen – egyedül fellépő – tulajdonostárs van, közülük mi – mint tulajdonosok – választhatjuk ki azt a tulajdonostársat, akinek az ajánlatát el kívánjuk fogadni.

Ha az eladandó ingatlan egy társasházban található, abban az esetben az adott társasház alapító okiratát kell áttekintenünk, figyelemmel arra, hogy a Társasházakról szóló törvény értelmében a külön tulajdonban álló lakásra, illetőleg a külön tulajdonban álló nem lakás céljára szolgáló helyiségre a tulajdonostársak javára ezen dokumentumban létesíthető elővásárlási jog.

Amennyiben az értékesíteni kívánt ingatlanra nézve a társasház több tulajdonosát azonos rangsorban illet meg elővásárlási jog, és közülük többen gyakorolják ezen jogosultságukat, abban az esetben erről késedelem nélkül kötelesek vagyunk a jogosultakat tájékoztatni, akik a tájékoztatás hatályossá válásától számított nyolc napon belül e tekintetben tett nyilatkozatukat visszavonhatják. A fent megjelölt határidő leteltekor az adásvételi szerződés a hatályos nyilatkozatot tett jogosultakkal jön létre úgy, hogy a jogosultak egymás közötti érdekeltségük arányában szereznek közös tulajdont. (Ha az érdekeltségé aránya nem állapítható meg, a jogosultak egyenlő arányban szereznek tulajdoni hányadot az adott ingatlanon).

A fentiek alapján tehát az ingatlan értékesítését megelőzően valamennyi esetben érdemes meggyőződnünk arról, hogy rendelkezik-e valamely személy elővásárlási joggal az ingatlan vonatkozásában, illetve amennyiben igen, akkor célszerű az elővásárlásra jogosultat írásban – ajánlott, tértivevényes levél formájában – értesíteni az ingatlanra érkező vételi ajánlatról, tekintettel arra, hogy ezen lépés megtétele a későbbiekben megkötendő adásvételi szerződés érvényességének feltétele.

Dr. Csapó Szandra